Leegwaarderatio in 2024: dit moet je weten
Financiële begrippen kunnen soms behoorlijk overweldigend zijn. Zeker als je onverwachts te maken krijgt met termen die je nog nooit eerder hebt gehoord, maar die ineens wel belangrijk blijken te zijn. Eén van die begrippen die regelmatig voor vraagtekens zorgt, is de leegwaarderatio. Vooral op het moment dat je een woning erft of geschonken krijgt, komt dit begrip vaak om de hoek kijken. In zulke situaties is het fijn als je weet wat het inhoudt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
In dit artikel leggen we uit wat de leegwaarderatio precies betekent, hoe het werkt en wanneer je ermee te maken krijgt. We doen dat in begrijpelijke taal, zodat je snel snapt wat er van je wordt verwacht. En mocht het toch allemaal wat complex blijven, dan is het altijd slim om een financieel expert in de buurt om advies te vragen.
Wat houdt de leegwaarderatio precies in?
De leegwaarderatio is een methode die de Belastingdienst gebruikt om de waarde van een verhuurde woning vast te stellen voor de belastingaangifte. De oorspronkelijke WOZ-waarde wordt aangepast op basis van hoeveel huur er jaarlijks wordt ontvangen. Daardoor komt de uiteindelijke waarde van het pand vaak lager uit dan de officiële WOZ-waarde.
De Belastingdienst omschrijft het als volgt: het gaat om een percentage van de WOZ-waarde dat afhangt van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Dit betekent dat hoe hoger de huur is ten opzichte van de waarde van de woning, hoe dichter de aangepaste waarde bij de originele WOZ-waarde blijft.
Stel dat je een woning erft die op het moment van de erfenis verhuurd is. Dan moet je niet zomaar uitgaan van de normale WOZ-waarde. In plaats daarvan moet je berekenen wat de waarde van die woning is op basis van de leegwaarderatio. Dat is van belang voor de aangifte van erfbelasting of schenkbelasting, omdat het invloed heeft op het bedrag waarover belasting moet worden betaald.
Hoe bereken je de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio wordt toegepast op woningen die verhuurd zijn, of die verpacht worden, en waarbij sprake is van een marktconforme huur. Ook bij verhuur aan familie of zakelijke bekenden met een niet-marktconforme huur geldt deze regeling. De overheid heeft hiervoor een tabel opgesteld waarin je kunt aflezen welk percentage je moet toepassen op de WOZ-waarde. Deze tabel is in 2024 gelijk gebleven aan die van 2023.
De verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde bepaalt welk percentage je moet gebruiken:
| Verhouding jaarhuur/WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| 0% tot 1% | 73% |
| 1% tot 2% | 79% |
| 2% tot 3% | 84% |
| 3% tot 4% | 90% |
| 4% tot 5% | 95% |
| 5% tot 6% | 100% |
| 6% tot 7% | 100% |
| Meer dan 7% | 100% |
Een concreet voorbeeld
Om het wat tastbaarder te maken, nemen we een denkbeeldig voorbeeld. Stel dat meneer X een woning verhuurt en daar iedere maand 600 euro voor ontvangt. Dat betekent dat hij op jaarbasis 7200 euro aan huurinkomsten heeft. De WOZ-waarde van de woning bedraagt in dit geval 250.000 euro.
Als je de jaarhuur deelt door de WOZ-waarde en vermenigvuldigt met 100, krijg je een percentage van 2,88 procent. Volgens de tabel komt dat neer op een leegwaarderatio van 84 procent. Je neemt dus 84 procent van de WOZ-waarde om de waarde van de woning te bepalen voor de belasting. In dit geval komt dat uit op 210.000 euro. Dit is het bedrag waarover hij belasting betaalt in box 3, in plaats van de oorspronkelijke 250.000 euro.
Ontwikkeling van de leegwaarderatio in de afgelopen jaren
Tot een paar jaar geleden lagen de percentages in de tabel veel lager. Voor mensen met beleggingspanden of verhuurde woningen betekende dat een flink belastingvoordeel. De huizen die zij verhuurden, werden voor een relatief lage waarde in box 3 opgenomen. Daardoor betaalden ze minder belasting, wat het aantrekkelijk maakte om woningen op te kopen en vervolgens te verhuren.
De overheid heeft sinds 2023 maatregelen genomen om dat minder aantrekkelijk te maken. De percentages zijn flink verhoogd, waardoor de leegwaarderatio in de meeste gevallen een stuk dichter bij de werkelijke WOZ-waarde ligt. Er zijn zelfs geluiden dat het hele systeem in de toekomst zou kunnen verdwijnen. Daarmee zou het nóg onaantrekkelijker worden om woningen louter als investering aan te houden, iets wat de woningmarkt mogelijk lucht geeft voor kopers die er echt zelf willen wonen.